מה צריך לדעת לפני שחותמים על משכנתא?

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיים, והמשכנתא היא לרוב הכלי המרכזי למימון הרכישה. עם זאת, לפני שחותמים על הסכם משכנתא, חשוב להבין את כל ההשלכות הפיננסיות, התנאים והאפשרויות הקיימות. קבלת החלטה ללא בדיקה מעמיקה עלולה להוביל להשלכות כלכליות מורכבות בעתיד. במאמר זה נסביר מהם השלבים החשובים שצריך לעבור לפני חתימה על משכנתא ואילו פרמטרים יש לקחת בחשבון.

סוגי המשכנתאות ואפשרויות המימון

קיימים מסלולי משכנתא שונים, וכל אחד מהם מציע יתרונות וחסרונות בהתאם לצרכים האישיים של הלווה. בין המסלולים הנפוצים ניתן למצוא:

• ריבית קבועה לא צמודה – ריבית שנשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה ואינה מושפעת מהאינפלציה.
• ריבית קבועה צמודה למדד – הריבית קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, מה שעלול לגרום לשינויים בהחזרים.
• ריבית משתנה – ריבית שיכולה להשתנות בהתאם לתנאי השוק אחת לתקופה מוגדרת מראש.
• פריים – ריבית מבוססת על ריבית בנק ישראל, עם מרווח חיובי או שלילי בהתאם להסכם מול הבנק.
• משכנתאות חוץ-בנקאיות – פתרונות מימון מגופים חוץ-בנקאיים שיכולים להתאים למי שאינם עומדים בתנאי הבנקים.

חשוב לבצע השוואה ולבנות תמהיל המשלב כמה מסלולים, על מנת להקטין את הסיכון ולמקסם את ההתאמה ליכולת ההחזר.

איך מחשבים את כושר ההחזר?

לפני שלוקחים משכנתא, יש לחשב, וניתן להיעזר גם ביועץ משנתאות, את כושר ההחזר החודשי. בנקים וחברות מימון בוחנים פרמטרים כמו הכנסה פנויה, הוצאות קבועות והתחייבויות קיימות. כלל אצבע מקובל קובע כי ההחזר החודשי לא יעלה על 30%-40% מההכנסה נטו של משק הבית. עם זאת, מומלץ לבדוק גם תרחישים של עליית ריבית עתידית והשפעתה על ההחזר.

הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון

משכנתא אינה מסתכמת רק בהחזרים חודשיים. יש לקחת בחשבון גם עלויות נוספות כמו:

• ביטוח חיים וביטוח נכס – הבנקים מחייבים את הלווה לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה כנגד נזקים.
• עמלות פתיחת תיק – תשלום חד-פעמי לבנק בעת לקיחת המשכנתא.
• שכר טרחת שמאי – הערכת שווי הנכס, הנדרשת לאישור המשכנתא.
• הוצאות נלוות לרכישה – מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך והוצאות מעבר.

מדוע חשוב להשוות בין הצעות מימון?

לפני שחותמים על משכנתא, חשוב לבדוק הצעות מכמה בנקים וגופי מימון חוץ-בנקאיים. כל גוף מציע תנאים שונים, וניתן לנצל את התחרות בשוק כדי לקבל הצעה משתלמת יותר. משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח, ולכן פער של עשיריות האחוז בריבית יכול להוביל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.

חשיבותו של יועץ משכנתאות

תהליך קבלת המשכנתא כולל מרכיבים רבים הדורשים ידע פיננסי וניסיון מקצועי. ליווי של מומחה בתחום יכול לעזור בבחירת התמהיל האופטימלי, בניהול משא ומתן מול הבנקים ובהשגת תנאים טובים יותר.

רוזנברג – שחר יועצים הוא משרד המתמחה בפתרונות מימון וייעוץ פיננסי, ומספק שירותים מותאמים אישית לקבלת משכנתא בתנאים מיטביים. צוות המשרד, בהובלת גיא שחר, עובד בשיתוף פעולה עם למעלה מ-50 גופי מימון, ומציע פתרונות גם למי שנתקל בקשיים בקבלת אשראי מהבנקים.

מתי כדאי למחזר משכנתא?

גם לאחר שלקחתם משכנתא, חשוב לבדוק מפעם לפעם אם ניתן לשפר את התנאים. מחזור משכנתא מאפשר להחליף את ההלוואה הנוכחית בתנאים טובים יותר. סיבות נפוצות למחזור:

• ירידה בשיעורי הריבית במשק.
• שיפור במצב הפיננסי של הלווה, המאפשר תנאים טובים יותר.
• צורך בהתאמת ההחזרים החודשיים לשינויים בהכנסות והוצאות.

סיכום

משכנתא היא התחייבות כלכלית גדולה, ולכן יש להיערך אליה באופן שקול ומושכל. מומלץ לבדוק היטב את סוגי ההלוואות, להשוות בין הצעות מימון, לבחון את יכולת ההחזר ולשקול ליווי מקצועי שיסייע בקבלת ההחלטה הנכונה. ייעוץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך כסף רב ולאפשר לכם להיכנס לביתכם החדש בראש שקט.